De huidige Labour regering wil iets doen voor de huurders. Door de hoge vraag van huurwoningen en het té kleine aanbod, is het vinden van een nieuwe woning niet zo gemakkelijk. En als je dan op het einde van de (korte) huurperiode zomaar op straat gezet kan worden, dan is dat – begrijpelijkerwijze – zeer frustrerend.
De vorige regering kreeg het nooit rond om de huurwetgeving aan te passen. Men wou dit inpassen in een nieuwe huurwet, die er nooit gekomen is.
De huidige regering lijkt die huurhervorming wel te willen doordrukken. De Huurdersrechtenwet zit in de parlementaire pijplijn en zal volgende maand volledig worden besproken. Vervolgens is het de verwachting dat deze nieuwe wet in de zomer van 2025 van kracht wordt.
De wet zal aanzienlijke veranderingen in de huurmarkt introduceren, waaronder verbeterde bescherming voor huurders, beperkingen op huurverhogingen en strengere nalevingsvereisten voor verhuurders. Alhoewel de uiteindelijke nieuwe regels nog niet helemaal bekend zijn, vinden wij het belangrijk om je in dit stadium al te informeren omdat deze veranderingen de nodige gevolgen zullen hebben voor ons als verhuurders met onze verplichtingen.
Een overzicht van de belangrijkste (voorgestelde) veranderingen
- Een van de meest besproken veranderingen is het einde van “Section 21”, oftewel “uitzetting zonder schuld”. Dit betekent dat verhuurders huurders niet langer zonder reden kunnen vragen om te vertrekken. In plaats daarvan heb je een geldige, wettelijk gedefinieerde reden nodig om een huurovereenkomst te beëindigen. Hier zal nog een complete lijst van komen, maar enkele zijn al duidelijk zoals een huurachterstand of de wens om het pand te verkopen. Om misbruik van deze laatste reden te voorkomen, kun je het pand pas opnieuw verhuren na een periode van 12 maanden als je toch van gedachte bent veranderd na het beëindigen van het huurcontract met als reden woningverkoop.
- Huurverhogingen zullen verlopen via een nieuw mechanisme dat het bestaande “section 13 process” vervangt. Een huurder kan de verhoging aanvechten als ze denken dat deze teveel boven de lokale marktprijs ligt.
- Je mag de huurder niet meer verbieden om een huisdier te houden, maar als verhuurder zal je beschermd worden tegen schade veroorzaakt door dieren via huisdiervriendelijke verzekeringspolissen voor huurders.
- De huurdersrechtenwetgeving stelt ook voor om de tijdelijke huurovereenkomsten (AST) te beëindigen en over te stappen op periodieke huurovereenkomsten zonder einddatum. De huurders krijgen dan het recht om na een opzegtermijn van twee maanden te vertrekken.
Dit zal moeten zorgen voor minder onrechtvaardigheid richting de huurder, van met name slecht onderhouden woningen, door de toegenomen flexibiliteit.
Alle nieuwe huurovereenkomsten zullen onder het nieuwe systeem vallen. Houd er daarnaast rekening mee dat zodra de Huurhervormingswet in de wet is aangenomen, alle bestaande AST-huurovereenkomsten zullen worden omgezet naar periodieke huurovereenkomsten, met terugwerkende kracht dus. - Vooruitbetalingen of termijnbetalingen worden aan banden gelegd. Onder de nieuwe wet mogen verhuurders nog slechts één maand huur vooruit vragen van de huurder.
- Ook zal de particuliere huursector zich moeten gaan houden aan een rits van minimale woon vereisten die vallen onder de “Decent Homes Standard” en “Awaab’s Law”. In december 2020 overleed het 2-jarige jongetje Awaab Ishak door de vele schimmels die in zijn huurwoning aanwezig waren. Om zulke tragische gebeurtenissen te voorkomen zijn er regels opgesteld die moeten zorgen voor een voldoende mate van onderhoud van de huurwoning.
- Als huurder wordt je wettelijk verplicht om lid te worden van de Ombudsman. Bij schending van deze regel worden er boetes opgelegd die kunnen oplopen tot £40.000 en zelfs leiden tot vervolging.
- Er komt een “Property Portal” database voor de particuliere huursector. Deze portal zorgt voor meer en snellere zichtbaarheid van informatie voor gemeenten, huurders & verhuurder en zal moeten leiden tot minder bureaucratie. Als verhuurder wordt je verplicht om jezelf en al jouw panden te registreren voordat je ermee adverteert of verhuurt. Doe je dit niet dan loop je het risico op een boete vanaf £7.000 tot £40.000 bij herhaaldelijke fouten of zelfs vervolging. Met deze portal wordt voor de gemeente ook veel makkelijker om hier op te handhaven.
- Bovenstaande twee punten moeten leiden tot een versterking van de handhavings-bevoegdheden van lokale gemeenten. Het zal mogelijk worden om op een effectievere manier ongeoorloofde verhuurders te identificeren, te bestraffen en te elimineren.
- Het discrimineren van potentiële huurders wordt verboden.
Voor de duidelijkheid:
- dit zijn voorstellen en moeten dus nog door het parlement goedgekeurd worden of eventueel aangepast).
