Wie in Engeland een woning koopt of verhuurt, krijgt net als in Nederland te maken met de EPC-regels (Energy Performance Certificate – het Nederlandse Energielabel).
Een EPC is een document van enkele pagina’s waarin wordt aangegeven hoe energiezuinig een woning is. De score wordt weergegeven op een gekleurde schaal van G (zeer inefficiënt) tot A (zeer energie-efficiënt).
Het certificaat geeft een globale indicatie van de kosten om de woning te verwarmen en van stroom te voorzien. Daarnaast bevat het aanbevelingen over hoe de energie-efficiëntie van de woning kan worden verbeterd.
Sinds 2020 gelden strikte minimumnormen voor de energieprestatie van huurwoningen, vastgelegd in de Minimum Energy Efficiency Standards (MEES). Deze regels zijn niet vrijblijvend. Verhuur van woningen met een te lage EPC-score (F of G) kan leiden tot forse boetes.
Voor Nederlandse investeerders die een huis willen kopen of verhuren in Engeland is inzicht in deze regels essentieel. In dit artikel lees je:
- wat de huidige minimumeisen zijn,
- welke uitzonderingen gelden (zoals voor Grade II monumenten),
- wat de kostenplafonds inhouden,
- en hoe handhaving plaatsvindt.
- Ook kijken we vooruit naar de toekomst: de verwachte aanscherping naar EPC Band C tegen 2030.
Een goede kennis van deze regels en voorbereiding voorkomt sancties en beschermt het rendement en de waarde van je investering.
Laten we allereerst even kijken naar de onderstaande vergelijkende tabel tussen de Engelse EPC-Labels en Nederlandse Energie labels.
Wanneer gelden de regels (toepassingsgebied)
De MEES geldt voor domestic private rented properties (woningen die verhuurd worden) onder de reguliere huurovereenkomsten zoals AST of Periodic Contract.
De woning is wettelijk verplicht om een EPC (Energy Performance Certificate) te hebben.
Op Find an energy certificate – GOV.UK Kan je met behulp van de postcode checken of de woning een certificaat heeft, hoe lang deze nog geldig is en welk label het is.
Minimumeis sinds 1 april 2020: EPC-band E
Sinds 1 april 2020 mogen woningen met een EPC-score F of G niet meer verhuurd worden onder de MEES-regels, behalve wanneer een geldige uitzondering (“exemption”) van toepassing is. Voor nieuwe huurcontracten was dit al vanaf 1 april 2018 van toepassing. Er zijn géén regels of minimale eisen aan het kopen of verkopen van een woning. Ben je dus van plan om de woning te kopen voor de verhuur, dan is het belangrijk om hier goed op te letten – zeker bij oudere woningen.
Kostenplafond en “relevante verbeteringen”
Als je een woning met EPC-Score F of G bezit en wilt verhuren, dien je eerst “relevante energie-efficiëntiemaatregelen” uit te voeren ter verbetering van de EPC-Score.
Er geldt een kostenplafond van £3.500 (inclusief btw) voor de maatregelen die je verplicht bent te doen.
Als je voor bovengenoemde bedrag maatregelen hebt uitgevoerd — zoals aangegeven in het EPC-rapport — maar de woning blijft onder EPC E, kun je een vrijstelling aanvragen met behulp van onderstaande uitzonderingen. Je bent niet verplicht maatregelen uit te voeren die niet in de EPC-aanbevelingen staan.
Uitzonderingen (“exemptions”)
De richtlijn beschrijft verschillende soorten uitzonderingen die verhuurders kunnen registreren als de woning de EPC E-norm niet kan halen:
- All relevant improvements made: alle aanbevolen maatregelen binnen het kostenplafond zijn uitgevoerd, maar woning is nog steeds onder E.
- High cost exemption: de goedkoopste aanbevolen maatregel kost meer dan £3.500. Hiervoor moet je offertes tonen.
- Wall insulation exemption: wanneer de enige opties muurisolatie zijn (externe of interne) en een deskundige verklaring aantoont dat deze maatregelen het gebouw (of het deel waarvan het gebouw deel uitmaakt) negatief beïnvloeden.
- Third-party consent exemption: wanneer je toestemming nodig hebt van derden (bijv. verhuurder van bovenliggende etage, planning, eigenaar) en die toestemming niet kunt krijgen of aan de voorwaarden niet kunt voldoen.
- Property devaluation exemption: wanneer een onafhankelijke taxateur (RICS) kan aantonen dat de verbetering het vastgoedwaarde meer dan 5% zou verlagen.
- Temporary exemption (recent landlord): als je recentelijk verhuurder bent geworden, kun je een tijdelijke vrijstelling van 6 maanden aanvragen om tijd te krijgen voor verbetering of registratie van een andere vrijstelling.
Elke vrijstelling blijft maximaal 5 jaar geldig (behalve de tijdelijke) en moet geregistreerd worden op de PRS Exemptions Register met bewijsstukken. De aanvraag kan ingediende worden op PRS exemptions register
Handhaving en sancties
Lokale autoriteiten (councils) zijn verantwoordelijk voor de handhaving van de regels.
Als een verhuurder een woning verhuurt in strijd met de MEES-regels, kunnen sancties worden opgelegd, inclusief boetes. Er is een mogelijkheid tot bezwaar, herziening of beroep via de First-tier Tribunal in geval van geschil.
Ons advies is om zoveel mogelijk weg te blijven van woningen met een lagere EPC-Score (m.u.v. Grade II listed building wat in de meeste gevallen een uitzondering heeft), de meeste appartementen die wij aanbieden zijn minimaal EPC-C en hiermee dus al klaar voor de toekomst.
Toekomst / langetermijnplanning
De overheid heeft zich gecommitteerd om een lange termijn traject op te zetten om meer verhuurde woningen te verbeteren naar EPC Band C in 2030. Aankomend jaar wordt de consultatiefase verwacht en gaan ze in overleg over de beleidsopties (aanpassingen, stimulansen). Deze toekomstige regels zijn nog niet definitief — concrete verplichtingen voor 2030 zijn nog in ontwikkeling.
Specifieke opmerkingen voor Grade II / monumentale appartementen
De standaardrichtlijn zoals hierboven geldt primair voor “normale” woningen. Monumentale – historisch beschermde – panden, zoals Grade II (in de Britse context vergelijkbaar met beschermde status), vallen meestal onder bijzondere overwegingen binnen deze regels:
- De wall insulation exemption is relevant: als de enige mogelijke verbeteringsmaatregelen met betrekking tot isolatie (zoals externe of interne muurisolatie) zijn, kun je een vrijstelling aanvragen op basis van schriftelijk deskundig advies dat deze maatregelen de structurele of karakteristieke kenmerken van het gebouw negatief beïnvloeden. Dit is een wettelijke route die specifiek in de richtlijn genoemd wordt.
- Deze vrijstelling sluit aan bij de typische problemen in monumentale panden: sommige energiebesparingsmaatregelen (zoals externe isolatie of vervangen van houten kozijnen) kunnen het erfgoedkarakter aantasten — dergelijk bezwaar moet professioneel onderbouwd zijn.
- In het kader van de toekomstige EPC C-eis (2030), zal waarschijnlijk aandacht worden besteed aan het behoud van monumentale karakteristieken. De overheid zal bij het opstellen van toekomstige regels moeten balanceren tussen energie-efficiëntie en erfgoedbescherming. De richtlijn stelt dat toekomstige beleidsopties worden onderzocht, wat impliceert dat er mogelijk speciale dispensatieregels komen voor beschermd vastgoed.
- Verhuurders van monumentale panden zullen waarschijnlijk meer toepassing vinden voor vrijstellingen of aangepaste normen. De standaardmaatregelen kunnen vaak niet zonder significante schade aan de historische kenmerken
Een korte checklist die je kan helpen bij de EPC controle
- Noteer de Postcode van de woning
- Ga naar Find an energy certificate – GOV.UK en check of er al een certificaat is en wat de rating is. Is de EPC-Band E of hoger, dan zit je voorlopig goed.
- Op het certificaat is terug te vinden welke maatregelen relevant zouden zijn voor het verbeteren van de EPC-Score.
Ben je van plan om een huis te kopen in Engeland?
Bekijk dan ook ons artikel met de 5 belangrijkste dingen om op te letten.
Bronvermelding
Domestic private rented property: minimum energy efficiency standard – landlord guidance – GOV.UK
