Niets zo moeilijk als het vergelijken van de verschillende investeringen die je als particuliere investeerder kan doen. Want hoe vergelijk je het ene appartement met het andere? Of hoe vergelijk je vastgoedinvesteringen in het ene land met die in een ander land? Of met aandelen?
En de moeilijkste vraag: hoe weet je zeker dat alle kosten worden er meegenomen in de berekeningen als je de ene aanbieder vergelijkt met de andere?
Een voorbeeldje…
We proberen wat licht te werpen op de meest gebruikte termen in investeerdersland met een rekenvoorbeeld. We kijken bijvoorbeeld naar de aankoop van een studio van £100.000 met een verwachte huur van £750/maand of £9.000 per jaar.
| Vastgoedkost | 100.000 |
| Advocaat | 1.800 |
| Meubelpakket | 1.500 |
| Stamp duty | 7.000 |
| Totale investeringsuitgave | 110.300 |
| Betaalde huur / jaar | 9.000 |
| Ground right / jaar | 300 |
| Service cost / jaar | 900 |
| Tenant management 8% | 750 |
| Andere kosten | 500 |
| Netto inkomsten | 6.580 |
Begin bij de Bar…
We beginnen met de makkelijkste: het Bruto Aanvangs Rendement of BAR. Die berekent het bruto huurrendement in het eerste jaar. Dus wat de huurder vandaag jaarlijks betaalt, gedeeld door de volledige investeringskost.
In de praktijk gaan er van die huurinkomsten nog vele kosten af, je kan die BAR dus niet gebruiken om totaal verschillende zaken met mekaar te vergelijken, maar als je weinig tijd hebt en een reeks gelijkaardige projecten, dan kan de BAR nuttig zijn om die snel met mekaar te vergelijken.
=> In ons rekenvoorbeeld: £9.000/£110.300 = 8.16%
…en eindig bij de NAR
Wil je ook weten hoeveel inkomende cash een project genereert, dan moet je bij de BAR ook alle kosten in rekening brengen. Klein en groot Onderhoud, verzekering, diensten voor de syndicus, belastingen, opbouw van een fonds, huurderswissels, makelaarskosten, leegstand, beheer,… alles heeft een kost.
Via het Netto Aanvangs Rendement of NAR krijg je alvast een beter zicht op wat er op het einde overschiet als “jaarlijkse cash opbrengst”. Op die manier kan je projecten gaan vergelijken die mogelijk een volledig andere kostenstructuur hebben. Een seizoensappartement in de Costa Brava bijvoorbeeld met een studio in Liverpool of een penthouse in Alkmeer.
=> In ons rekenvoorbeeld: £6.580/£110.300 = 5.96%
Wil je dat echt vergelijkbaar maken, moet je natuurlijk ook de fiscale aspecten meerekenen in de kosten. Het seizoensappartement in de Costa Brava wordt zowel door de Spaanse als door de Nederlandse fiscus anders belast dan de penthouse in Alkmeer.
Meerwaarden meerekenen voor het Totale Netto Rendement
Maar vastgoedinvesteringen brengen niet alleen huurinkomsten op, ze geven bij verkoop ook een meerwaarde. Als gemakkelijke vuistregel kan je stellen dat het totale netto rendement = NAR + gemiddelde jaarlijkse meerwaarde.
Hoe je die gemiddelde jaarlijkse meerwaarde berekent, heeft natuulijk veel met “glazen bol” te maken, maar de historische meerwaarden van de jongste 5 jaar op een bepaalde locatie kunnen een indicatie geven; net zoals prognoses van grote vastgoedmakelaars of – op heel lange termijn – iets als “inflatie + 2%”.
=> In ons rekenvoorbeeld 5.96% + 4.5% = 10.46%
Voor de pro’s: de IRR (intern rendement)
Maar ook met het totale netto rendement is het niet altijd gemakkelijk. Hoe vergelijk je een project met hoge huuropbrengsten en lage verwachte meerwaarden met een project met lage huuropbrengsten en hoge meerwaarden? Of met een project dat eerst een paar jaar investering of geduld vraagt en daarna hoge huuropbrengsten en meerwaarden? En wat wordt de opbrengst als je gaat lenen voor de aankoop?
Voor wie echt álles met álles wil kunnen vergelijken, is er de iets ingewikkeldere IRR (internal Rate of Return) of intern rendement. Die methode lijst alle verwachte in- en uitgaande cashflows én wanneer ze gebeuren. €100 vandaag ontvangen is niet evenveel als €100 over 10 jaar. Door een ingewikkelde berekening (goddank is er excel) kan je voor elk project de IRR berekenen en dan al dat soort projecten met mekaar vergelijken.
Voor een standaard project – een aankoop met onmiddellijke verhuur en eenvoudige verkoop na 10 jaar ligt die IRR heel dicht het totale netto rendement.
=> In ons rekenvoorbeeld: IRR op 10 jaar = 10.35%
Opletten met geafficheerde rendementen
Het is opletten met de rendementen waarmee makelaars of verkopers van investeringsprojecten je verleiden. 8% staat goed op de affiche. Maar dikwijls “vergeet” men de aankoopkosten of een rist verhuurkosten mee te rekenen in het bruto of zelfs in het netto rendement. Met hopelijk ergens een * en wat kleine lettertjes. Dan moet je zelf maar aan het rekenen slaan.
In ons rekenvoorbeeld zou een makelaar “9% huurrendement” durven afficheren (£9.000/£100.000).
Om projecten met mekaar te vergelijken, is het dus belangrijk om altijd na te kijken hoe een berekening is gemaakt en welke kosten al dan niet inbegrepen zijn. Soms krijg je ze die informatie ook helemaal niet. Dan mag je raden welke kosten er al dan niet inbegrepen zijn.
Netto-netto huurrendementen
Voor elk project berekent UKvastgoed.nl voor jou het NETTO-NETTO huurrendement. Dus huuropbrengst minus ALLE kosten, gedeeld door totale investeringsuitgave (inclusief ALLE verwachte kosten). We berekenen met die netto-netto huurrendementen ook de IRR, dus inclusief een geschatte meerwaarde. En we doet dan met en zonder externe financiering.
Typische netto-netto huurrendementen liggen voor onze projecten tussen 4 en 6%. Als je er de verwachte meerwaarden bijtelt, dan kom je veelal rond 8-10% uit. Als je de aankoop bovendien (gedeeltelijk) kan financieren met een lening, dan kan je zo’n 12-14% verwachten op je eigen vermogen.
Het enige waar je dan nog rekening mee moet houden is de fiscaliteit in je thuisland. Omdat die voor iedereen anders ligt, is het voor ons natuurlijk onmogelijk om ze te berekenen.
Een project gezien? Vraag dan de UKvastgoed netto-netto berekening en de IRR.
